싱가포르 PR 땄다면? HDB 리세일 구매 전 꼭 알아야 할 5가지

한눈에 보기

• 자격 요건: SPR 가구는 영주권 취득 후 반드시 3년을 대기해야 해요.
• 추가 세금: 첫 주택 구매 시 5%의 ABSD(추가 취득세)가 발생해요.
• 사전 준비: 집을 보러 다니기 전 HFE 레터 발급은 필수 중의 필수랍니다.

드디어 기다리고 기다리던 싱가포르 영주권(PR) 승인 레터를 받으셨나요? 정말 축하드려요! 이제 렌트비 걱정 없는 '내 집 마련'의 꿈에 한 발짝 더 다가서셨네요. 하지만 기쁨도 잠시, 막상 HDB를 사려고 알아보면 복잡한 규정과 예상치 못한 비용 때문에 당황하시는 분들이 정말 많더라고요.

저도 처음 싱가포르에서 집을 알아볼 때, 한국과는 너무 다른 시스템 때문에 밤새 구글링을 했던 기억이 나요. 특히 영주권자(SPR)는 시민권자와는 또 다른 제약이 있거든요. 2025년 ~ 2026년 최신 규정을 바탕으로, 우리 같은 영주권자 부모님들이 실수하기 쉬운 핵심 정보만 콕콕 집어 정리해 드릴게요.

1. 영주권 땄다고 바로 살 수 있을까? '3년의 법칙'

가장 먼저 확인해야 할 것은 '대기 기간'이에요. 싱가포르 영주권자 가구(시민권자가 없는 경우)는 모든 신청자가 영주권을 취득한 날로부터 반드시 3년이 지나야 HDB 리세일(중고) 플랫을 살 수 있는 자격이 생겨요. 간혹 "PR 따자마자 집 보러 다녀도 되나요?"라고 물어보시는데, 법적으로 계약(OTP)을 체결할 수 있는 시점이 PR 취득 3년 후라는 점을 꼭 기억하세요.

또한, 영주권자는 신규 분양인 BTO(Build-To-Order)는 신청할 수 없고 오직 리세일 시장에서만 집을 구할 수 있어요. 싱글 영주권자라면 혼자서는 HDB를 살 수 없으며, 반드시 배우자나 부모님, 자녀와 함께 '가족 단위(Family Nucleus)'를 구성해야 신청이 가능하답니다.

2. 예산 세우기: ABSD와 대출 한도 체크

집값을 결정했다면 이제 세금과 대출을 따져볼 차례예요. 영주권자는 시민권자와 달리 추가적인 지출이 꽤 크거든요. 특히 2024년 8월에 발표된 냉각 조치로 인해 대출 한도(LTV)가 조정된 점도 주의 깊게 보셔야 해요.

예를 들어 SGD 800,000 (약 9억 2,000만원)짜리 집을 산다면, ABSD 5%인 SGD 40,000 (약 4,600만원)을 현금이나 CPF로 추가 납부해야 해요. 여기에 리세일 시장의 복병인 **COV(Cash Over Valuation)**도 생각하셔야 하는데요. 정부 감정가보다 높은 가격에 거래할 경우 그 차액은 무조건 '현금'으로만 내야 하니, 보통 SGD 20,000 ~ 50,000 (약 2,300만 ~ 5,750만원) 정도의 여유 현금은 꼭 쥐고 계셔야 마음이 편해요.

3. 쿼터(Quota) 확인: 마음에 든다고 다 살 수 없다?

싱가포르 HDB에는 '인종 통합 정책(EIP)'과 'SPR 쿼터'라는 독특한 제도가 있어요. 특정 인종이나 영주권자가 한 블록에 너무 많이 몰리는 것을 방지하기 위함인데요. 한국 분들은 보통 'Others' 카테고리에 해당하는데, 이 쿼터가 꽉 찬 아파트는 사고 싶어도 살 수가 없답니다.

• SPR 쿼터: 비말레이시아계 영주권자 가구는 해당 블록의 8%, 해당 구역(Neighborhood)의 5%까지만 거주할 수 있어요.
• 확인 방법: HDB 공식 홈페이지의 'EIP/SPR Quota Enquiry' 서비스를 통해 매달 업데이트되는 쿼터 상황을 실시간으로 확인할 수 있어요.
• 전략: 인기 있는 단지는 쿼터가 금방 차기 때문에, 집을 보러 가기 전 에이전트에게 우리 인종과 PR 신분으로 매수가 가능한지 먼저 물어보는 것이 시간을 아끼는 길이에요.

4. 구매 프로세스와 HFE 레터의 중요성

요즘 HDB 거래에서 가장 중요한 서류는 바로 HFE(HDB Flat Eligibility) 레터예요. 예전에는 집을 먼저 보고 나중에 대출을 알아봤지만, 이제는 이 레터가 없으면 판매자로부터 옵션 서류(OTP)를 받을 수조차 없거든요. 발급까지 보통 1개월 이상 걸리기도 하니 미리미리 신청해두세요.

1. HFE 레터 신청: Singpass로 로그인하여 본인의 매수 자격과 대출 가능 금액을 확인받아요. (유효기간 9개월)
2. 매물 검색 및 OTP 수령: 마음에 드는 집을 찾으면 판매자에게 옵션비(보통 SGD 1,000 이하)를 내고 OTP를 받아요.
3. 감정가 신청: OTP를 받은 바로 다음 날까지 HDB에 감정가 산정을 요청해야 해요. 여기서 COV 금액이 결정됩니다.
4. 옵션 행사: 21일 이내에 나머지 계약금(최대 SGD 4,000)을 내고 구매 의사를 확정해요.
5. 승인 및 완료: HDB에 서류를 제출하고 약 8 ~ 12주가 지나면 최종적으로 열쇠를 받게 됩니다.

5. 한국에 집이 있다면? 해외 자산 처분 규정

많은 분이 놓치시는 부분인데, HDB는 '실거주용' 복지 주택이기 때문에 다주택자를 엄격히 규제해요. 만약 한국에 아파트나 빌라를 소유하고 계신다면, HDB를 구매한 후 6개월 이내에 반드시 한국 집을 처분해야 한다는 조건이 붙습니다. 이를 어길 경우 HDB 소유권이 박탈되거나 큰 벌금을 물 수 있으니 정말 주의해야 해요.

만약 한국 집을 팔지 않고 유지하고 싶다면 HDB가 아닌 콘도(Private Condo)를 고려하셔야 해요. 하지만 콘도는 영주권자라도 ABSD가 훨씬 높고 관리비 부담도 크기 때문에, 가족의 장기적인 거주 계획에 맞춰 신중하게 결정하시길 권해 드려요.

이것만은 꼭 기억하세요!

• HFE 레터는 미리: 집 보러 가기 최소 한 달 전에는 신청해두는 센스!
• 현금 확보: 대출과 CPF로 다 해결될 것 같지만, 인지세와 COV 등 현금이 들어갈 곳이 생각보다 많아요.
• 쿼터 체크: 마음에 쏙 드는 집을 발견했는데 쿼터 때문에 못 사면 너무 속상하잖아요. 미리 확인하세요.
• 한국 자산 정리: 해외 주택 처분 규정은 HDB가 매우 엄격하게 모니터링하고 있다는 점 잊지 마세요.

싱가포르에서 내 집을 갖는다는 건 단순히 자산을 늘리는 것 이상의 안정감을 주더라고요. 꼼꼼히 준비하셔서 여러분도 꼭 마음에 쏙 드는 '스위트 홈' 찾으시길 응원할게요! 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.

참고 출처

• HDB (Housing & Development Board) 공식 가이드
• IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) 취득세 안내
• PropertyGuru: SPR HDB 구매 가이드
• CPF Board: 주택 구매 시 CPF 활용법

환율 기준: 1 SGD ≈ 1,150 KRW (2026년 2월 6일 기준)